売れにくい不動産
売れにくい不動産の特徴
不動産を買う人は、土地なら「そこに建物を建てたい」、家なら「所有権を登記して住みたい」と考えるでしょう。しかし、不動産には「都市計画法」や「建築基準法」などたくさんの法律によって制限があります。比較的よくみられる不動産で、こういった制限に”ひっかかり”、なかなか売れにくい例を一部ご紹介します
１ 売れにくい不動産の例
① 接道が不十分
家を建てる場合、建築基準法では、原則として道路に２ｍ以上（間口）接していないと建物を建てることができません。ですので道路に面していなければ、基本的に土地の活用が十分できない＝売れにくい、ということになります。
② 囲繞地（いにょうち）
囲繞地（いにょうち）とは、周囲を他の人の土地に囲まれていて、他の人の土地を通らないと敷地に入れないような土地のことです。他の人の土地を通行する権利はありますが、あくまでも最小限度の範囲でしか通行できません。ですので、使いにくい土地、ということになります。
③ 市街化調整区域や農地
市街化調整区域とは、都市計画法で「市街化を抑制する区域」、つまり人を積極的に住まわせないようにしているエリアです。この地域では基本的に新しく家を建てることや現に家があってもその売買が制限され、土地を購入できても家を建てる際に許可が必要なケースがあります。また、農地の場合は、農地法の制限を受けますので、市街化以外では、売買したいとか、農地に家を建てたいなどの場合には、その都度許可が必要になります。いずれも法律の規制があり、売りにくい場合があります。
④ 災害の危険性が高い地域
高知県内では、特に「津波浸水予測」や「土砂災害警戒区域」に該当するかがポイントになります。特に「土砂災害”特別”警戒区域」に該当する場合は、敷地内に土砂が入ってこないように壁を設けなければならないなどの対策が求められます。そういった制限がある場合は売れにくくなります。
⑤ 現状が違法状態
家を建てる場合、敷地いっぱいに家を建てることは一般的にありません。敷地に対して家を建ててよい面積割合のことを「建ぺい率」と言います。例えば、建ぺい率６０％となっていれば、建物は敷地全体の６０％まで、あとの４割は庭や駐車場などにしかできません。建物を売りたい場合、この建ぺい率を超えて建てられている場合、建築基準法違反となり、基本的に登記ができません。そのため売買はしてもいいのですがローンを組んで購入することができないため、売れにくい場合に該当します。その他にも、農地に許可なく家が建っている場合も農地法違反の可能性がありますので、このような場合も売れにくくなります。
⑥ 不整形地や傾斜地
家を建てるときに、家や庭、駐車スペースの配置をしやすい土地を「整形地」と言います。正方形や長方形の形をした敷地を指す言葉です。一方で、活用しにくい形状の土地を「不整形地」と呼びます。また敷地が傾斜になっている場合は、盛土や切土が必要になりますので、このような敷地も売れにくいことになります。
⑦ 瑕疵（かし）
建物の構造上で重要な部分に不具合や欠陥があることを「瑕疵（かし）」と言います。瑕疵が分かっている場合は、契約の際に告知しなければなりません。この瑕疵には心理的な瑕疵も含みます。その瑕疵が重大なものであれば、なかなか売れにくいことになります。
⑧ 地上権の設定など利用制限
敷地を所有しながら、他の人に一部でも使用させる権利には「地上権」や「賃借権」などがあります。そのような権利が設定されている場合、その敷地全面を自由に使うことができないわけですので、そのような場合には売れにくくなります。
⑨ 境界が不明確
不動産を売却する場合、売る側は境界を明確にすることが求められます。しかし、よく山林で見られるのですが、隣地の所有者が不明でその境界がはっきりしないようなケースは売却が難しくなります。
